전세보증금 신탁이라도 안심 금물… 임차인이 신청 전 반드시 확인할 5가지

 

최근 전세 시장의 불안감을 해소하기 위해 정부가 2026년부터 도입을 예고한 파격적인 제도가 있습니다. 바로 '전세보증금 신탁 제도'입니다. 전세보증금을 집주인이 아닌 공신력 있는 기관에 맡겨 관리한다는 점에서 전세사기의 강력한 해법으로 떠오르고 있죠.

하지만 신탁이라고 해서 무조건 안심해도 될까요? 오늘은 전세보증금 신탁 신청 전 임차인이 반드시 확인해야 할 5가지 주의사항과 제도적 한계를 꼼꼼히 짚어보겠습니다.

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1. 전세보증금 신탁 제도란 무엇인가?

기존 전세 방식은 세입자가 준 보증금을 집주인이 가져가서 개인적으로 사용했습니다. 여기서 사고가 터지면 돈을 돌려받기 어려웠죠. 하지만 전세보증금 신탁은 보증금의 일부 또는 전부를 주택도시보증공사(HUG) 같은 기관에 직접 예치하는 방식입니다.

• 관리 주체 변경: 집주인 → 정부기관(HUG 등)
• 장점: 만기 시 기관이 보증금을 즉시 반환하여 리스크 제로화 지향
• 수익: 예치된 자금의 운용 수익은 임대인과 공유

2. 기존 보증보험 vs 전세보증금 신탁 차이점

많은 분이 헷갈려하시는 두 제도의 차이점을 표로 정리했습니다.

구분	기존 보증보험	전세보증금 신탁
보증금 보관	임대인(집주인)	보증기관(신탁사)
사고 시 대응	대위변제 절차 필요(시간 소요)	예치금 즉시 반환
임대인 혜택	부담금 높음	보증 수수료 인하 인센티브

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3. 임차인 안심 금물! 반드시 확인할 5가지 주의사항

정부 주도 제도라 하더라도 임차인이 계약서에 서명하기 전 반드시 체크해야 할 포인트가 있습니다.

① 신탁 결정 여부 협의 확인

이 제도는 '선택제'입니다. 임대인이 무조건 가입하는 것이 아니므로, 계약 전 신탁 예치 여부를 반드시 협의하고 특약 사항에 명시해야 합니다.

② 보증금 입금 계좌의 주인 확인

전세보증금 신탁의 핵심은 '집주인 직접 수령 차단'입니다. 보증금을 집주인 계좌가 아닌, HUG 등 신탁기관의 지정 계좌로 직접 입금하는지 반드시 확인해야 법적 보호를 받습니다.

③ 부분 신탁 시 나머지 금액의 안전성

만약 보증금 1억 중 2천만 원만 신탁했다면, 나머지 8천만 원은 여전히 위험에 노출될 수 있습니다. 남은 금액에 대해서는 별도의 보증보험 가입이 되어 있는지 꼭 체크하세요.

④ 집주인의 참여 의사 및 인센티브 확인

집주인이 보증 수수료 인하 혜택을 받기 위해 형식적으로만 가입하고, 나중에 수익률 저하 등을 이유로 계약을 변경하려 할 수 있습니다. 갱신 시점에도 유지가 가능한지 확인이 필요합니다.

⑤ 2026년 하반기 본격 시행 시점 확인

현재(2026년 초)는 법 개정 단계에 있습니다. 실제 가동은 하반기부터이므로, 지금 당장 계약하는 건이 이 제도의 적용 대상인지 국토교통부 공고를 통해 시점을 확인해야 합니다.

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4. 현실적인 문턱: 집주인이 꺼리는 이유는?

정부의 의도는 좋지만 시장 안착에는 과제가 많습니다. 집주인은 보증금을 받아 재투자(갭투자 등)를 하길 원하는데, 신탁기관에 묶이면 '목돈 활용'이 불가능해지기 때문입니다. 이로 인해 집주인들이 전세를 월세로 전환할 경우 전세 매물 부족 현상이 심화될 우려도 있습니다.

마치며

전세보증금 신탁은 분명 전세사기를 막을 획기적인 대안입니다. 하지만 제도의 혜택을 온전히 누리기 위해서는 '신탁 계좌 입금'과 '보증보험 연계'라는 두 마리 토끼를 모두 잡아야 합니다.

2026년 하반기, 새로운 전세 표준이 될 이 제도를 미리 숙지하셔서 소중한 보증금을 안전하게 지키시길 바랍니다.

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